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土地家屋調査士:寺岡 孝幸(てらおか たかゆき)
資格:土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)、行政書士。
取扱い分野:合筆登記など不動産の表示に関する登記全般。

経歴:開業以来20年間、合筆登記など登記に関する業務を行っています。
土地家屋調査士のプロフィールはこちら

合筆登記について、次のような疑問をお持ちの方は多いと思います。

  • 「合筆登記とは何?合筆登記をすると土地の地番や登記はどうなる?」
  • 「合筆登記をするメリットは何?逆にデメリットは?」
  • 「合筆登記ができない場合とは?」
  • 「合筆登記の申請人になれるのは誰?手続き先は?」
  • 「合筆登記にかかる期間や必要な書類は?
  • 「合筆登記は自分でできる?かかる費用はどれ位?」

このような合筆登記についての疑問に対して、
正確な答えを知っていないと、あとで困ることがあります。

そこで、合筆登記の申請業務を行っている土地家屋調査士が、
合筆登記についてわかりやすくお答え致します。

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この記事を閲覧することで、合筆登記の概要がすべてわかります。

合筆登記とは?

合筆登記(ごうひつとうき 又は がっぴつとうき)とは、
数筆の土地を合併して、1筆の土地にする登記のことです。

具体的には、合筆前の土地の表題部所有者、
または、所有権の登記名義人が申請人となり、
合筆登記の申請書類を管轄法務局に提出して申請します。

そして、法務局の登記官が、合筆登記の申請書類を審査後、
合筆の登記内容を登記簿に記録することを、
合筆登記というのです。

合筆登記をすると土地の地番はどうなる?

合筆前の土地の地番の内、原則、
首位の地番(一番若い地番)が合筆後の地番となります。

そして、残りの地番はすべて閉鎖されます。

たとえば、合筆前の土地の地番が1番、2番、3番なら、
合筆後の地番は一番若い1番となり、
2番や3番の土地は閉鎖されるのです。

なお、合筆後の地番については、
合筆後の地番はどうなる?]で、
具体的にくわしく解説しています。

合筆登記をすると土地の登記簿はどうなる?

合筆登記をすると、合筆後に残る地番の登記簿には、
次の赤枠内のように記録されます。

合筆後に残る地番の登記簿の例
(合筆後に残る地番の登記簿の例)

つまり、地積欄に、合筆前の土地の地積の合計値が記録され、
原因及びその日付欄に、「③2番、3番を合筆」と記録され、
登記の日付として[令和〇年〇月〇日]が記録されるのです。

そして、合筆後に閉鎖される土地の登記簿は、
次の赤枠内のように記録されます。

合筆後に閉鎖される土地2番の登記簿の例
(合筆後に閉鎖される土地2番の登記簿の例)
合筆後に閉鎖される土地3番の登記簿の例
(合筆後に閉鎖される土地3番の登記簿の例)

閉鎖された地番は、以後、使用されることはありません。

合筆登記をするメリットとデメリットは?

合筆登記をするメリットは、次の7つあります。
以下、合筆登記をしない場合と比べてどうなるのかです。

  1. 登記情報や登記簿謄本の取得費を節約できる。
  2. 権利証や登記識別情報の管理がしやすくなる。
  3. 登記の住所・氏名の変更登記費用が安くなる。
  4. 相続・売却・担保設定の各登記費用が安くなる。
  5. 土地の境界の把握や管理が楽になる。
  6. 形が悪い土地を合筆して良い形に分筆できる。
  7. 固定資産税が安くなる場合もある。

これら合筆登記の7つのメリットについては、
合筆の7つのメリットとは?」で、
1つ1つくわしく解説しています。

ただ、合筆登記には、次の4つのデメリットもあります。

  1. 合筆登記をした後は、元に戻すことが難しい。
  2. 合筆登記をした後は、土地の一部の売却が難しくなる。
  3. 合筆登記をした後は、土地の一部の担保提供が難しくなる。
  4. 合筆登記をするには手間と費用がかかる。

これら合筆登記のデメリットについては、
合筆のデメリット」で、
1つ1つくわしく解説しています。

合筆登記ができない場合とは?

どんな土地でも合筆登記ができるわけではなく、
合筆登記ができない場合もあります。

合筆登記ができない場合とは、次のような土地です。

  • 互いに接続していない土地
  • 地目(ちもく)または地番区域が互いに異なる土地
  • 表題部所有者又は所有権の登記名義人が互いに異なる土地
  • 表題部所有者又は所有権の登記名義人の持分が互いに異なる土地
  • 所有権の登記がある土地と、所有権の登記がない土地
  • 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地(特例を除く)

これらは合筆の条件や、合筆の制限と呼ばれていて、
上記6つの内、いずれか1つでも該当する場合には、
合筆登記ができない土地になります。

これら合筆の条件(合筆の制限)については、
合筆の条件(合筆制限)は?合筆できない土地」で、
1つ1つくわしく解説しています。

合筆登記の申請人になるのは誰?

合筆登記の申請人になるのは、
土地の表題部所有者か、所有権の登記名義人のみです。

このことは、不動産登記法第39条で定められています。

不動産登記法 第三十九条
分筆又は合筆の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。

引用元:e-Gov法令検索.「不動産登記法 」. (参照 2021-08-13)

なお、表題部所有者とは何か、表題部所有者の確認方法などは、
表題部所有者とは?」でくわしく解説しています。

所有権の登記名義人とは何かや、
所有権の登記名義人の確認方法については、
所有権の登記名義人とは?」を参照ください。

土地が共有の場合の申請人は?

もし、土地が共有の場合には、
共有者全員が申請人となって、
合筆登記を申請しなければなりません。

合筆登記は、土地の地目変更登記などのように、
共有者の1人から申請できる登記ではないのです。

合筆の登記申請書にも、
共有者全員の住所・氏名を申請人として記載して、
各自実印の押印が必要になります。

そのため、共有者の内、
1人でも合筆登記に反対する人がいれば、
合筆登記ができないということになります。

合筆の登記申請書の様式と書き方については、
合筆登記の申請書の様式(書式)と書き方」で、
くわしく解説しています。

代理人が申請する場合の申請人は?

土地家屋調査士などの代理人が合筆登記を申請する場合でも、
申請人には、その土地の表題部所有者か、
所有権の登記名義人がなります。

代理人が申請するからといって、
代理人が申請人になれるわけではありません。

代理人はあくまで申請人の代理だからです。

合筆の登記申請書にも、
申請人と代理人の両方の住所・氏名を記載することになります。

合筆の登記申請書の様式や書き方については、
合筆の登記申請書の様式(書式)と書き方」で、
くわしく解説しています。

なお、代理人が合筆登記を申請する場合には、
申請人からの委任状が必要です。

合筆登記の委任状の書式や書き方については、
合筆登記の委任状を徹底解説!」を参照ください。

合筆登記の手続き先は?

合筆登記の手続き先は、法務局または地方法務局、
若しくは、法務局や地方法務局の支局または出張所です。

ただし、法務局や地方法務局は全国各地にありますが、
どこでも良いわけではありません。

合筆しようとしている土地の管轄法務局のみです。

税務署や警察署などと同じように、
法務局にも管轄区域があるからです。

もし、間違って管轄外の法務局に申請書類を提出しても、
取下げするか、却下されることになります。

その際に、法務局の方で、
正しい管轄法務局へ転送するような取り扱いはありません。

どこの法務局が管轄法務局になるのかについては、
法務局の管轄区域の一覧」をご確認ください。

ちなみに、法務局は、登記所という言い方もあります。

ただ、登記所という官公庁があるわけではなく、
法務局の中にある登記事務を行っている部署のことを、
登記所と呼んでいるのです。

法務局内には、登記事務を行っている部署だけでなく、
戸籍や供託などの事務を行っている部署もあるからです。

合筆登記の流れ

合筆登記は、通常、次の流れで進めることになります。

  1. 合筆したい全ての土地の最新の登記情報を確認する。
  2. 合筆の条件に照らし合わせて、合筆が可能か判断する。
  3. 合筆登記に必要な書類を準備・作成する。
  4. 管轄の法務局に合筆の登記申請書類を提出する。
  5. 法務局で書類審査が行われ、補正などあれば対処する。
  6. 登記完了後、合筆後の登記識別情報等を法務局から受け取る。

合筆登記にかかる期間は?

合筆登記にかかる期間はどのくらいなのか、
次の2つの期間でご説明いたします。

  • 登記申請書類を法務局に提出するまでの期間
  • 法務局に提出した後にかかる期間

まず、「登記申請書類を法務局に提出するまでの期間」は、
人によって多少異なり、1日で済ませる人もいれば、
数日~数週間かかる場合もあります。

合筆する土地の筆数が多い少ないや、
共有者がいるかいないか、登記申請の慣れ不慣れなどが、
作業日数に大きく影響するからです。

次に、「法務局に提出した後にかかる期間」ですが、
これは法務局での書類審査~登記完了までの期間のことで、
どこの法務局でも大体1週間程度です。

ただし、登記申請書類に不備・不足があった場合、
補正をする必要があるので、
申請人又は代理人が補正する作業期間は追加でかかります。

つまり、合筆登記をスムーズに進めた場合でも、
全体で10日程度の期間がかかることになるのです。

合筆登記に必要な書類は?

合筆登記に必要な書類としては、
次のように、常に必要な書類と、
ケースによって必要になる書類があります。

合筆登記の必要書類の一覧必要なケース
登記申請書※常に必要な書類
登記識別情報又は登記済証※所有権登記がある場合のみ必要
申請人全員の印鑑証明書※所有権登記がある場合のみ必要
登録免許税納付用台紙※所有権登記がある場合のみ必要
代表者資格証明情報※申請人が法人の場合のみ必要
代理権限証明情報※代理人が申請する場合のみ必要
地役権証明書
及び地役権図面
※合筆後の土地の一部に、
地役権がある場合のみ必要
(合筆登記に必要な書類の一覧)

合筆登記の必要書類については、
合筆登記の必要書類を徹底解説!」で、
1つ1つくわしく解説しています。

なお、登記申請書の様式や書き方については、
合筆登記の申請書の様式(書式)と書き方」を参照下さい。

登記識別情報や登記済権利証がどういった書類なのかは、
登記識別情報通知の見本」や、
登記済権利証の見本」をご確認ください。

登録免許税納付用台紙については、
登録免許税納付用台紙テンプレートと書き方」で、
様式のダウンロードなど可能です。

代理権限証明情報というのは委任状のことで、
合筆登記の委任状を徹底解説!」で、
くわしく解説しています。

所有権の登記のあり無しの具体的な確認方法と、
合筆登記の登録免許税の税額と納め方については、
合筆登記の登録免許税について」を参照ください。

合筆登記は自分でできる?

合筆登記は、土地の測量など専門的な技術は必要ないので、
一般の方でも、自分でできる登記です。

合筆登記を自分でする手順

合筆登記を自分でする場合、
次の1~6の手順で進めると良いです。

  1. 合筆前の土地の登記情報、公図、地積測量図を用意する。
  2. 登記情報と公図、現地の状況から、合筆可能か判断する。
  3. 合筆の登記申請書を作成して、添付情報を用意する。
  4. 合筆したい土地の管轄法務局(登記所)に直接出向く方法か、
    郵送による方法で、申請書類を提出する。
  5. 登記所で、申請書類の審査や、現地の確認が行われる。
  6. 合筆登記の完了後、登記所の窓口または郵送で、
    登記完了証や、合筆後の登記識別情報通知(権利証)などを受け取る。

なお、上記の合筆登記を自分でする手順については、
合筆登記は自分でできる?自分でする手順」で、
1つ1つくわしく解説しています。

合筆登記にかかる費用は?

合筆登記にかかる費用は、自分でする場合と、
代理人の土地家屋調査士に依頼した場合とで、
大きく違いがあります。

合筆登記を自分でする場合の費用の目安

まず、自分でする場合の費用の目安は、
土地の筆数や、所有権登記の有無にもよりますが、
だいたい0円~数千円程度です。

ただし、所有権登記のある土地の合筆の場合には、
登録免許税1000円が必要なので、
その分の費用は必ずかかることになります。

逆に、所有権登記のない土地の合筆なら、
登録免許税は不要です。

なお、所有権登記の有無の確認方法と、
合筆登記の登録免許税の税額と納め方については、
合筆登記の登録免許税について」を参照ください。

代理人(土地家屋調査士)に依頼した場合の費用の相場

代理人(土地家屋調査士)に合筆をすべて依頼した場合、
土地家屋調査士によって報酬額に多少の差があります。

ただ、日本土地家屋調査士会連合会が、
令和元年度に行った合筆の報酬額の調査結果では、
全国の平均報酬額が49,481円(税抜)でした。

そのため、土地家屋調査士に依頼した場合の費用の相場は、
おおよそ5万円前後と言えます。

なお、合筆登記の費用については、
合筆の費用は?自分でする場合と依頼する場合」で、
くわしく解説しています。

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